Самые частые схемы мошенничества с квартирами: 15 видов афер при покупке и продаже жилья

В обзоре расскажу, какие самые частые схемы мошенничества с квартирами используют преступники и приведу 15 видов афер при покупке и продаже жилья.

Соблюдение элементарных юридических правил поможет вам сохранить деньги, здоровье, имущество и убережёт от крупных неприятностей. Ведь купля-продажа и аренда недвижимости – это самые популярные и привлекательные сферы деятельности для аферистов.  

Самые частые схемы мошенничества с квартирами: 15 видов афер при купле-продаже имущества

Виды мошенничества постоянно изменяются, в зависимости от преступных целей аферистов. Но классическая «база» всегда остаётся незыблемой. Поэтому самые частые схемы мошенничества с квартирами продолжают наращивать обороты.

Классические виды обмана никуда не исчезли. Они успешно работают, принося многомиллионные доходы шарлатанам. Единственный способ себя обезопасить – это изучить популярные сценарии шулеров и правила поведения с незнакомыми людьми при купле-продаже недвижимости.

Продажа чужой недвижимости

Наём или аренда с последующей продажей. 

Суть аферы заключается в следующем. У добропорядочных граждан жулики снимают жильё, а потом реализуют его, выдавая себя за хозяев.

Провернуть такую операцию несложно, если овладеть оригиналами правоустанавливающих документов и паспортом. Бывает и так, что по копиям фабрикуют поддельные оригиналы, а паспорт получают новый, якобы взамен утерянного.

Причём они прекрасно осведомлены, какое имущество и бумаги нужно осматривать. В первую очередь, это документация до 1998 года на объекты, не состоящие на учёте в Росреестре, а значит, не имеющие права собственности.

Приобретая апартаменты, многие люди не удосуживаются взять выписку из ЕГРН или им приносят её уже готовую сами аферисты. Таким образом, по поддельным Свидетельствам, покупатели вносят внушительные суммы предоплат и задатков.

Чтобы избежать подобного развода, необходимо придерживаться двух важных правил: 

1. Показывать правоустанавливающие документы можно, но передавать оригиналы и копии оригиналов кому-либо – запрещено. Хотя самозванцы под разными предлогами будут пытаться их заполучить.
2. Собственнику, перед сдачей квартиры в аренду, нужно сходить в МФЦ и написать заявление: «по доверенности никаких сделок с моей квартирой не совершать». После этого вам поставят галочки на запрет по трём позициям: по доверенности; в электронном виде; экстерриториальность.
   

С электронными подписями тоже мудрить не стоит, а лучше предложить заказчику сходить в МФЦ лично.

Продажа неприватизированных квартир.

Сценарий первый. Умер гражданин, который являлся собственником муниципального жилья. Шарлатаны приватизируют её на покойного хозяина и продают. Как правило, такие дела проворачивают «оборотни» из полиции.

Сценарий второй. По различным объявлениям квартирные аферисты подыскивают людей, которым нужна «срочная приватизация» недвижимости, и предлагают её ускорить. Получив на руки оригиналы документов, переоформляют «свежеприватизированную» квартиру на подставное лицо, в обход хозяев.

Ложная смерть и завещание.

Типичная ситуация:

• преступники арендуют жильё на длительный срок;

• покупают оригинальные бланки Свидетельства о смерти;

• вписывают в них данные собственника;

• фабрикуют завещание;

• обращаются в законном порядке за Свидетельством о праве на наследство;

• через полгода получают его и срочно продают жилище, чаще всего, по заниженной цене.

Модель обмана с клонами.

Клон – это гражданин очень похожий на собственника. По подложным документам и паспорту он совершает сделку с заказчиком от лица хозяина. И когда объявится истинный обладатель недвижимости, то человек, купивший жильё у клона, уже никогда не сможет получить назад свои деньги.

Схемы мошенничества: клоны собственника квартиры

Многократная продажа

Виды махинаций на «первичке» (новостройки).

Распространённая схема с новостройками – гражданин покупает жильё по предварительному договору.

Дом не достроен, в эксплуатацию не введён и на учёт не поставлен, но часть денег за квартиру приобретателем уже внесена. Поэтому велик соблазн продать её одновременно нескольким заказчикам, чтобы беспроцентно прокрутить полученные средства в своих целях.

В крупных городах администрация может назначить другую компанию-застройщика в случае выявления аферы, а в провинциальных – это делается через суд. Канитель с судами тянется годами, в результате чего, заказчик на длительное время остаётся без имущества и денег.

Совет: чтобы спать спокойно, заключайте Договор долевого участия в строительстве.

Комбинации «развода» на «вторичном» рынке.

Здесь повторяется всё аналогично, как с чужой недвижимостью, только в ряды мошенников зачастую вклинивается хозяин апартаментов.

После совершения обманного соглашения, собственник «искренне» изображает из себя потерпевшего. Доказать на практике факт жульничества почти невозможно.

Документы при первичной продаже, чаще всего, используются подлинные. Параллельно, пока не въехали новые собственники, хозяин-аферист показывает эту же квартиру ещё нескольким потенциальным заказчикам, по непогашенным оригиналам.

«Палёные» объекты и «криминал»

Криминальная жилплощадь: «развод» с «палёными» объектами (палево).

Это недвижимость собственников, против которых совершались насильственные действия: либо кого-то одного или всех владельцев.

Как правило, с такими объектами работают организованные преступные группировки, т. е. «криминальная цепочка».

Она включает 4 основных этапа:

1. Жертва – это тот, против кого совершают насилие.
2. Прокладка № 1.
   
3. Прокладка № 2.
   
4. Покупатель (ССР – сам себе риелтор).
   

Существует шесть основных признаков (красных флажков), по которым можно распознать «криминальную цепочку». Если вы заметили хотя бы два флажка, то следует насторожиться, а лучше отказаться от этой сделки.

Если обнаружили три флажка, то это, без сомнения, криминальная цепочка. Приобретать такую недвижимость опасно, поскольку последствия могут быть непредсказуемы, особенно для крайнего покупателя.

Признаки шести красных флажков:

• жертву нельзя найти (первый владелец недвижимости и есть жертва): она не пробивается по полицейским учётам, не числится пропавшей без вести. Вычислить его довольно сложно. Можно получить подробную информацию из расширенной выписки через ЕГРН с указанием всех правоустанавливающих документов о переходе права; 

• переход права от жертвы к следующему владельцу осуществлялся по доверенности. Вычисляется этот факт по расширенной выписке;

• хозяин собственности или владелец по доверенности – маргинал (персона, чьё поведение отличается от общепринятых устоев и правил). В преступной сфере маргиналом может являться человек из другого региона или имеющий уголовные судимости (административные нарушения: побои, хулиганка и т. д.).

Вместо маргинала, аферисты могут подставить гражданина с подложными документами или фантома (лицо, которое становится обладателем объекта, даже не подозревая об этом). Договор оформляется по доверенности и ксерокопиям паспортов;

• прокладка № 1. В неё входят: маргинал, фантом и лицо с подложными документами. На 99% аферисты используют одиноких людей. Это важный признак по первой и второй прокладке;

• прокладка № 2. Человек, на которого переоформляют квартиру, абсолютно вменяемый. Его могут использовать «втёмную». Отчуждение происходит довольно быстро. Переходы права в криминальных цепочках совершаются от двух недель до двух месяцев. Даже по обычной выписке о переходе права это хорошо заметно;

• быстрая однотипная реклама. Жулики размещают одни и те же фотографии на разные объявления по продаже квартир. Тексты тоже схожи, поэтому их сразу заметно. Более опытные аферисты всё же стараются всеми способами разнообразить объявления.

Ложное оформление сделок с поддельными адресами

Ложное оформление делается против покупателей и продавцов через подставных нотариусов или нотариальных контор.

Покупателей разводят следующим образом. Клиент, вместе с мошенниками, приходит на приём к нотариусу и убедившись, что всё идёт честно, предоставляет аферистам доверенность на право регистрации сделки (по их просьбе – для соблюдения некоторых формальностей).

Даже если заказчик присутствует лично, он совершенно не вникает в суть соглашения. После окончания регистрации жулики отдают «документы», внешне похожие на оригиналы и получают деньги. Мошенники могут продать жильё сразу нескольким клиентам.

Продавцов обманывают с банковскими ячейками, снимая с них деньги по «липовым» документам. Крупные банки проверяют все досконально, а мелкие коммерческие – не всегда.

Если продавец-аферист продаёт имущество по заниженной стоимости, зная, что его могут не допустить до ячейки, он делает доверенность на третье лицо.

Схема с обманными адресами рассчитана на иногородних граждан, которые плохо знают районы и улицы города. Похожие названия улиц со схожей нумерацией домов, но расположенных в разных районах, играют «на руку» аферистам.

Популярный сюжет. «Риэлтор» приводит клиента и показывает ему шикарную квартиру в центре Москвы, обычно в новостройке, а бумаги оформляет на «хрущёвку», расположенную где-то на окраине. Провернуть такую аферу несложно, учитывая, что в Москве встречаются подобные адреса: ул. Промышленная, дом 23/2, строение 1А, корпус 2, кв. 55.

Достаточно незаметно изменить одну букву или цифру и «дело в шляпе». С загородной недвижимостью ещё проще. В «деревне Гадюкина» клиентам показывают роскошный отель по улице Пролетарская 57А, а документы оформляют на заброшенную халупу, по ул. Пролетарская 57 или 57Б, расположенную неподалёку от отеля.

«Грязные» сделки, «семейники», «кукольники», «дай миллион»  

«Грязные» — это сделки, имеющие обременение (ипотека, рента, броня, жилищный спор, ущемление прав несовершеннолетних) или арест на имущество. В этом случае покупателю предоставляют документы:

• подложные;

• с мнимым урегулированием имущественных прав, т. е. за взятки из пакета вынимаются «арест» или «запрещение».

«Семейники» – это аферы, которые проворачивают мошенники-супруги. К примеру:

• ложное согласие одного из супругов, которое в дальнейшем может быть отозвано;

• недостроенный дом на земельной недвижимости, где земля принадлежит одному супругу, а дом строят на средства другого.

Смысл в том, чтобы в будущем, сделку в судебном порядке признали недействительной. Поскольку, по документам цена указывается ниже фактической, то всю разницу преступники оставляют себе.

Сюжетов у «кукольников» может быть несколько.

Наиболее популярный плутовской вариант, когда покупатель заранее ложит деньги в банковскую денежную ячейку, рискуя никогда их не увидеть. Ведь из документарной ячейки легко подменить образцы договоров, условия доступа и расписки.

Иногда используют китайские ручки с симпатическими чернилами. Они бывают разными. Чернила могут исчезать (полностью выцветать) через 7, 14 или 30 дней. И ни одна экспертиза ничего не докажет. Поэтому вместо ячеек лучше использовать номинальный счёт или аккредитив.

При разыгрывании аферы «дай миллион» мошенники берут клиента на испуг.

Типичный пример. Соглашение совершено, как вдруг, появляется запоздалый наследник, который не в курсе смерти папы. Он, якобы, внебрачный сын, живёт далеко и сообщить о случившемся ему было некому. Поэтому предлагается на выбор два варианта. Либо расторгать Договор о купли-продажи, либо платить деньги (за причитающуюся долю наследства).

Пример, с долговыми расписками. Сделка состоялась, и мошенник появляется под видом «обманутого заёмщика», предъявляя долговые расписки, в которых сказано, что хозяин проданных апартаментов взял у него взаймы 1 млн руб. под залог своей квартиры. Но, поскольку она продана, то возвращать средства должны её новые владельцы.

Современные сценарии обмана

Проекты с «неполноценными» квартирами.

На земельных участках, предназначенных для индивидуального строительства, возводится многоквартирный дом. Квартиры, продаются в нём долями. Если в доме 40 псевдоквартир, значит, у покупателя в Свидетельстве о регистрации будет фигурировать 1/40 доля вправе.

В ныне действующем законодательстве такие постройки запрещены и считаются незаконно возведёнными строениями, подлежащие сносу через суд. Когда обман раскрывается, то мошенники тут же исчезают, прихватив с собой весь «многомиллионный денежный трофей».

Сценарии, связанные с МФО (микрофинансовые организации).

Официально они имеют лицензию Центробанка и работают под его чутким руководством, но несмотря на это, «разводят» клиентов весьма круто.

Даже взяв небольшую сумму в 100 тыс. руб., МФО вынуждают оформлять этот заём в залог квартиры, причём не классический, а «соглашение об отступном» или заставляют оформить договор купли-продажи квартиры «с правом обратного выкупа». Кредит клиент погасить заведомо не может, следовательно, у него «законно» забирают недвижимость.

Основные выводы

Усвоив самые частые схемы мошенничества с квартирами и, соблюдая элементарные юридические правила, можно обезопасить себя от многих видов обмана при купле-продаже недвижимости. Поэтому всегда: 

• проверяйте паспорт клиента, тщательно сличая его внешность;

• просматривайте клиента по базам данных;

• внимательно изучайте правоустанавливающие документы по сделке;

• отслеживайте «криминальную цепочку» по красным флажкам;

• беседуйте с соседями перед оформлением договора, выясните информацию о хозяевах и доме;

• проверяйте – нет ли юридических запрещений;

• не передавайте никому оригиналы и копии правоустанавливающих документов или деньги (аванс, залог, задаток) до окончания полноценной проверки. 

Если вам понравилась заметка, подписывайтесь на мои обновления, чтобы иметь возможность получать их одними из первых. Друзья мои, всегда рада видеть вас на страницах своего блога, у себя «дома». Ваша Л.Г.