Купля-продажа недвижимости| Популярные схемы мошенничества

Четыре человека сидят и разговаривают за столом
Обновлено:

Здравствуйте мои друзья и подписчики! Давненько собиралась написать обещанную статью по теме – популярные схемы мошенничества при купле и продаже недвижимости, но все никак «руки не доходили».

И вот, наконец-то, свершилось! А ускорили процесс написания, естественно, личные обстоятельства. В ближайшее время, в связи с сокращением штатов, мне предстоит пройти много рискованных мероприятий - продажа недвижимости в одном городе, переезд и покупка в другом.

Именно «рискованных», потому что такого количества афер как в сфере недвижимости, надо ещё поискать.

Да ладно, если бы аферисты использовали из года в год одни и те же схемы мошенничества, но ведь фигушки, «вундеркинды» штампуют всё новые и новые виды чуть ли не каждый месяц. И наше главное прекрасное национальное качество характера, под названием «доверчивость», в нынешней жизни «играет» против нас, причем по-крупному.

Так что, как показывает житейский опыт, прежде, чем приступать к сделкам с недвижимостью, следует по-максимуму подковаться теоретическими знаниями и очень надеюсь, что данная статья вам в этом поможет.

Основные виды классических афер

Описать все виды мошеннических схем в одной статье просто нереально, поэтому постараюсь остановиться на наиболее распространённых или, как их чаще всего называют, классических.

Продажа чужой недвижимости

Найм или аренда с последующей продажей

Суть аферы такова. Мошенники у добропорядочных граждан снимают квартиру или дом, а потом продают эту недвижимость, выдавая себя за хозяев.

Провернуть такую операцию возможно, только если овладеть оригиналами правоустанавливающих документов и паспортом. Но бывает, что и по копиям фабрикуют поддельные оригиналы, а паспорт получают новый, якобы взамен утерянного.

Причем они прекрасно осведомлены какие именно квартиры с какими документами можно и нужно осматривать.

А это, в первую очередь, документация до 1998 года на объекты, не состоящие на учете в Росреестре и, следовательно, на которые права собственности еще не возникло.

В определенные годы, где-то с 2004 по 2007гг., в частности в Москве, Свидетельства о государственной регистрации права, и вовсе, выдавали на обычной бумаге без водяных знаков. Подделать такие документы «народным умельцам» не составляет никакого труда.

К сожалению, находятся люди, которые покупая квартиры, даже не удосуживаются взять выписку из ЕГРН или же, попросту, им приносят уже готовую выписку сами аферисты.

По поддельным Свидетельствам, не особо задумываясь, люди вносят внушительные суммы предоплат и задатков.

Что, в данном случае, движет людьми, однозначно сказать сложно. Может чрезмерная доверчивость или халатность, а может и обычный пофигизм.

Из этого пункта следует два очень важных вывода:

  1. Показывать правоустанавливающие документы при аренде жилья можно, но вот передавать оригиналы и копии оригиналов кому-либо – однозначно запрещено! Хотя мошенники целенаправленно, под разными предлогами, пытаются их заполучить.
  2. Собственнику недвижимости, в обязательном порядке, перед сдачей квартиры в аренду, нужно сходить в МФЦ и написать заявление о том, что по доверенности никаких сделок с его квартирой не совершать. И девочки из МФЦ тут же поставят галочки на запрет сразу по трем позициям: по доверенности; в электронном виде; экстерриториальность.

С электронными подписями тоже мудрить не стоит, а лучше предложить своему клиенту сходить лично в МФЦ.

Продажа неприватизированных квартир

Предположим, человек умер, а у него была муниципальная квартира. Мошенники ее приватизируют на покойного человека и преспокойно продают. Естественно, проворачивают такие дела, как правило, оборотни из полиции.

Или такой сценарий. По различным объявлениям квартирные аферисты подыскивают людей, которым нужна «срочная приватизация» недвижимости и предлагают ее ускорить. Получив на руки оригиналы документов переоформляют «свежеприватизированную» квартиру на подставное лицо, в обход хозяев.

Лжесмерть и лжезавещание

Мошенники арендуют квартиру на длительный срок, далее покупают оригинальные бланки Свидетельства о смерти, вписывают в них данные собственника квартиры, фабрикуют завещание и обращаются в законном порядке за Свидетельством о праве на наследство. Через полгода его получают и срочно продают квартиру, чаще всего, по заниженной цене.

Клоны

Это человек очень похожий на собственника квартиры. По подложным документам и паспорту он совершает сделку с покупателем от лица хозяина. И когда, рано или поздно, собственник объявится, то человек купивший квартиру у клона назад свои деньги уже не получит никогда.

Две девушки, каждая с половиной лица, две чайные кружки, две руки

Многократная продажа

На «первичке» (новостройки)

Очень распространенная схема с новостройками - человек покупает квартиру по предварительному договору.

Дом толком не достроен, в эксплуатацию не введен и на учет не поставлен, а часть денег за квартиру уже покупателем внесена. Поэтому очень велик соблазн продать эту квартиру еще нескольким покупателям одновременно, чтобы беспроцентно прокрутить полученные деньги в своих целях.

Особенно эта схема была распространена в 2014 году, когда сильно упал доллар. Тогда сметали всё, не глядя! Мошенники умудрялись оформить тройную, а то и четверную продажу, особенно загородных жилых объектов.

В крупных городах, в частности, в Москве и Питере, городские власти могут назначить другую компанию-застройщика, в случае выявления аферы, а вот в провинциальных городах это делается только через суд.

Канитель с судами у нас может тянутся годами. И в результате покупатель на длительное время остается без квартиры и без денег.

Совет простой - чтобы спать спокойно, нужно заключать Договор долевого участия в строительстве.

На «вторичном» рынке

Здесь повторяется все тоже, как и с чужой недвижимостью, только в ряды мошенников очень часто вклинивается сам хозяин квартиры.

Вступая с ними в преступный сговор, после совершения обманной сделки, он «искренне» на людях изображает из себя потерпевшего. Доказать на практике факт мошенничества, в таких случаях, почти невозможно.

Документы, чаще всего, при первичной продаже используются подлинные, правда параллельно, пока не въехали новые собственники, хозяин-аферист показывает эту же квартиру еще нескольким потенциальным клиентам, по непогашенным оригиналам.

«Криминальная» жилплощадь

«Паленые» объекты (палево)

Это недвижимость, против собственников которых совершались насильственные действия, либо одного, т.е. первого владельца или же против всех сразу.

Как правило, с такими объектами работают организованные преступные группировки или иначе «криминальная цепочка».

Обычно она включает в себя 4 основных этапа:

Жертва, т.е. тот против кого совершают насилие;

Прокладка №1;

Прокладка №2;

Покупатель (ССР – сам себе риелтор).

Существует шесть основных признаков или шесть красных флажков, по которым можно распознать «криминальную цепочку».

И если вы заметили хотя бы два флажка, то уже следует сильно насторожиться, а лучше отказаться от этой сделки совсем.

Если же три флажка, то это уже, без сомнения, есть криминальная цепочка. Приобретать такую недвижимость опасно, так как последствия могут быть непредсказуемы, особенно для крайнего покупателя.

Теперь, давайте, рассмотрим признаки всех шести красных флажков:

  • Жертву чаще всего не найти (первый владелец недвижимости и есть жертва):

Жертва не пробивается по полицейским учетам;

Жертва числится пропавшей безвести.

Итак, первый красный флажок – это когда не удается установить первого владельца недвижимости. Вычислить это на самом деле довольно сложно.

Можно получить более подробную информацию из расширенной выписки через ЕГРН с указанием всех правоустанавливающих документов о переходе права (в обычной выписке этого нет).

  • Если переход права от жертвы к следующему владельцу осуществлялся по доверенности, то это уже есть второй флажок.

Вычислить этот факт можно также только по расширенной выписке.

  • Хозяин собственности или же владелец по доверенности - маргинал.

К маргиналам чаще всего относят тех людей, чье поведение отличается от общепринятых устоев, правил и традиций.

В мошеннической сфере маргиналом, к примеру, может быть человек из другого региона или имеющий уголовные судимости. Возможно, у него будет много административных нарушений, таких как побои, хулиганка и т.д.

Все эти факты должно насторожить покупателя, так как это третий красный флажок.

Вместо маргинала мошенники также могут подставить человека с подложными документами или же фантома.

Фантом – это человек, который становится собственником объекта, даже не подозревая об этом. Договор оформляется по доверенности и, чаще всего, по ксерокопиям паспортов.

  • Прокладка №1. В неё входят: маргинал, фантом и лицо с подложными документами.

На 99% аферисты используют в своих мошеннических схемах одиноких людей. Это важный признак по первой и второй прокладке.

Прокладка №2.

Это абсолютно нормальный вменяемый человек, на которого переоформляют квартиру. Его тоже могут использовать «втемную».

  • Отчуждение такой квартиры происходит довольно-таки быстро.

Реально по времени переходы права в криминальных цепочках происходят от двух недель до двух месяцев. Даже по обычной выписке о переходе права это очень хорошо видно. Например, два быстрых перехода - это уже повод «навострить уши» и дать дёру.

  • Ну и последний красный флажок – быстрая однотипная реклама, т.е. мошенники вешают одни и те же фотографии на совершенно разные объявления для разных квартир.

С текстами тоже особо не заморачиваются, поэтому сразу видно, что это - близнеца-братья. Хотя, более опытные аферисты, все-таки, стараются всеми способами разнообразить объявления.

Лжеоформление сделок

Лжеоформление делается против покупателей и продавцов; через лженотариусов или лженотариальных контор.

Покупателей разводят, чаще всего, следующим образом. Клиент, вместе с мошенниками, идет на прием к своему знакомому нотариусу и, убедившись, что все идет честно и по закону, доверившись всецело аферистам, дает им доверенность на право регистрации сделки (по их просьбе – для соблюдения, якобы, некоторых формальностей).

Или, даже если и присутствует при этом лично, то совершенно не вникает в суть сделки.

После окончания лжерегистрации жулики отдают покупателю «документы», внешне очень похожие на оригиналы и получают деньги с обманутого клиента. При этом мошенники могут продать квартиру одновременно сразу нескольким покупателям.

Продавцов обманывают, как правило, с банковскими ячейками, снимая с них деньги по «липовым» документам.

Две долларовые купюры – 50 и 20 долларов

Крупные банки проверяют все досконально, а вот мелкие коммерческие - далеко не всегда.

Если продавец-аферист продает недвижимость по заниженной стоимости и знает, что его могут не допустить до ячейки, то он делает доверенность на третье лицо.

Мошенники «часто и густо» при оформлении сделок используют поддельные печати нотариусов, а то и вовсе, открывают лженотариальную контору всего лишь на несколько дней. Также используются нотариусы-двойники и нотариусы, вступающие в сговор с аферистами.

Лжеадреса

Эта схема рассчитана на иногородних граждан, которые плохо знают районы и улицы нового города.

Похожие названия улиц с похожей нумерацией домов, но расположенных в разных районах города, играют «на руку» мошенникам.

Например, лжериэлтор приводит клиента и показывает ему шикарную квартиру в центре Москвы, чаще всего, в новостройке, а документы оформляет на «хрущевку», расположенную где-то глубоко на окраине. Провернуть такую аферу не особо сложно, учитывая, что в Москве до сих пор встречаются такие адреса: ул. Промышленная, дом 23/2, строение 1А, корпус 2, кв. 55.

Достаточно всего лишь незаметно изменить одну букву или цифру и «дело в шляпе».

С загородной недвижимостью все еще проще. Где-то в «деревне Гадюкина» клиентам показывают роскошный отель по ул. Пролетарская 57А, а документы оформляют на заброшенную халупу, по ул. Пролетарская 57 или 57Б, расположенную неподалеку от отеля.

Таким образом, аферисты умудряются продать одну и туже недвижимость одновременно нескольким покупателям.

Юридически «грязные» сделки

«Грязные» - это такие сделки, на которые наложен либо арест на имущество, либо есть какое-то обременение (ипотека, рента, броня, жилищный спор, ущемление прав несовершеннолетних и т.д.). В, этом случае, покупателю предоставляют подложные документы или же документы с мнимым урегулированием имущественных прав, т.е. за взятки из пакета документов вынимаются «арест» или «запрещение».

Существуют и так называемые «потенциально грязные» сделки. Это означает, что арест пока еще не наложен, на данный момент, но будет наложен, в ближайшее время, к примеру, через неделю.

«Семейники»

Это афёры, которые проворачивают мошенники – супруги.

Их суть сводится к следующему: например, «левое» согласие одного из супругов, которое в дальнейшем может быть отозвано или недостроенный дом на земельной недвижимости, где земля принадлежит одному супругу, а дом строят на средства другого супруга, который к тому же состоит уже в другом браке.

Весь смысл в том, чтобы в дальнейшем сделку, в судебном порядке, признали недействительной. Но, так как по документам, чаще всего, цена указывается гораздо ниже той, чем по факту покупатель передает продавцу, то, таким образом, всю разницу мошенники оставляют себе.

«Кукольники»

«Сценариев» тут может быть несколько.

Один, из популярных мошеннических вариантов, это когда покупатель заранее залаживает деньги в банковскую денежную ячейку, рискуя никогда их больше не увидеть. Ведь из документарной ячейки можно элементарно подменить образцы договоров, условия доступа, расписки и т.д.

Иногда даже используют китайские ручки с симпатическими чернилами. Они бывают разными, т.е. чернила могут исчезать (полностью выцветать) через 7, 14 или 30 дней. И не одна экспертиза ничего не докажет.

Так что, лучше вместо ячеек использовать номинальный счет или аккредитив.

Афера под названием «Дай миллион»

Как правило, мошенники берут клиента на испуг.

Типичный пример. Сделка уже совершенна, как вдруг, откуда не возьмись, появляется запоздалый наследник, который, абсолютно, не в курсе смерти папы. Он, якобы, внебрачный сын, живет далеко и сообщить ему о случившемся было некому. Поэтому, предлагается на выбор два варианта. Либо расторгаем Договор о купле-продажи, либо же - давай плати деньги (за причитающуюся долю наследства).

Или другой пример, с долговыми расписками.

Сделка также совершена, но теперь уже мошенник появляется под видом «обманутого заемщика» и начинает предъявлять долговые расписки продавца квартиры. В расписках указано следующее, что хозяин проданной квартиры берет у него взаймы 1 млн. руб. под залог своей квартиры. Но, так как квартира уже продана, то возвращать деньги теперь должны, якобы ее новые владельцы.

Современные схемы афер

«Недоквартиры»

Схема мошенничества заключается в следующем.

На земельных участках, которые предназначены для индивидуального строительства, строиться многоквартирный дом. Отдельные блоки, так называемые квартиры, продаются в доме долями. Например, в доме 40 псевдоквартир – это значит, что у покупателя в Свидетельстве о регистрации будет фигурировать 1/40 доля в праве.

В ныне действующем законодательстве такие постройки запрещены и считаются незаконно возведенными строениями, естественно, подлежащие сносу через суд.

Когда схема аферы раскрывается, то мошенники тут же скрываются, прихватив с собой весь «многомиллионный денежный трофей».

Особенно, строительство таких «недоквартир», распространено в кавказских регионах, в Сочи, во всех южных регионах.

Совет!!! Никогда не покупайте никакие доли, ни в каких домах!

МФО (микрофинансовые организации)

Официально они имеют лицензию Центробанка и работают под его чутким руководством (сдают все отчеты сюда). «Разводят» клиентов весьма круто.

Берешь небольшую сумму, к примеру, 100 тыс. руб., а МФО вынуждают оформлять этот займ в залог квартиры, причем не классический залог, а «соглашение об отступном».

Или бывает, что заставляют оформить договор купли-продажи квартиры «с правом обратного выкупа». Кредит клиент погасить заведомо не может и, следовательно, у него забирают квартиру «без суда и следствия».

Нужно обязательно запомнить одну важную вещь - права обратного выкупа не существует — это чистый обман, т.е. хорошо спланированная мошенническая схема.

Вывод

Все вышеописанные мошеннические схемы – это всего лишь малая толика, из огромного числа укоренившегося криминала, действующего на рынке недвижимости.

Нужно четко понимать, что все аферисты, прежде всего, это отличные психологи и актеры. Именно поэтому число обманутых клиентов не только не уменьшается, а неуклонно растет вверх.

Но зная, хотя бы основные виды и схемы мошенничества, уже вполне можно себя обезопасить.

Не лишним будет и соблюдение некоторых элементарных юридических правил:

  • Всегда проверяйте паспорт клиента. Очень тщательно сличайте внешности: того, кто стоит перед вами, с тем, кто изображен на паспорте.
  • Внимание! Если владелец недвижимости не желает предъявлять паспорт или предлагает взамен какой-либо другой документ, то от такой сделки лучше воздержаться!

  • Обязательно проверяйте клиента по базам данных.
  • Внимательно проверяйте и изучайте правоустанавливающие документы по сделке.
  • Отслеживайте «криминальную цепочку» по красным флажкам. Если квартира покупалась или продавалась более 8-10 раз, то сразу отказывайтесь от сделки.
  • Прежде, чем окончательно оформлять договор, сначала побеседуйте с соседями. Постарайтесь выяснить у них, как можно больше информации о хозяевах, соседях и о доме в целом.
  • Всегда проверяйте – нет ли юридических запрещений.
  • До окончания полноценной проверки, не спешите передавать, кому-либо, оригиналы и копии правоустанавливающих документов, или деньги (аванс, залог, задаток и прочие предоплаты).

Соблюдайте эти простые правила, будьте внимательны, не спешите доверяться «первому встречному» и тогда у вас все сделки будут безопасными.

Если вам понравилась статья, подписывайтесь на мои обновления, чтобы первыми получать новые статьи.

И делитесь своими историями!

Всегда буду вам рада на страницах своего блога, у себя «дома». Ваша Л.Г.

Сделай репост – выиграй ноутбук!

Каждого 1 и 15 числа iBook.pro разыгрывает подарки.

  • Нажми на одну из кнопок соц. сетей
  • Получи персональный купон
  • Выиграй ноутбук LENOVO или HP

Подробно: ibook.pro/konkurs

LENOVO или HP от 40-50 т.р., 8-16ГБ DDR4, SSD, экран 15.6", Windows 10

16 комментариев

  • Аватар комментатора Инна Инна
    Лариса, спасибо за такой подробный обзор мошеннических схем. Наверное, надо ставить Вашу заметку в закладки - чтобы быть в курсе, если потребуется покупать недвижимость.
    Ответить
    1. Аватар комментатора Лариса Горская Лариса Горская
      Инна, спасибо за ваш комментарий)) Да, сейчас перед покупкой квартиры желательно "подковаться" как следует..чтобы чувствовать себя поуверенней..
      Ответить
  • Аватар комментатора Мария Мария
    Недавно консультировалась с приятельницей "по поводу") Говорит, что знакомые покупали квартиру через риелтора, но, тем не менее, у квартиры оказался "второй собственник"(( Не могли бы Вы пошагово объяснить, какие документы необходимо (!) оформлять при покупке квартиры. Чтобы не попасть ну в очень неприятную ситуацию(( Еще раз - спасибо за статью! Ну очень (!) актуально!
    Ответить
    1. Аватар комментатора Лариса Горская Лариса Горская
      Мария, Спасибо за Ваш комментарий)) 1-й шаг. Это обязательная расширенная выписка из ЕГРН. 2-й шаг. Внимательно сверять всех собственников, указанных в выписке, обращать особое внимание на сроки владения квартирой каждого собственника. 3-й шаг. Внимательно проверять паспорт собственника и правоустанавливающие документы на квартиру. Правоустанавливающие документы на недвижимость могут быть разные, поэтому и способы проверки тоже разняться. Если проверка показала, что всё "чисто", то в любом случае сделку лучше совершать в присутствии юриста и в надежной риэлторской конторе. В интернете сейчас есть немало форумов, где можно по отзывам подобрать подходящую контору и юриста. Перечень всех необходимых документов при купли-продажи квартиры, предварительно будет предоставлен юристом каждой из сторон.
      Ответить
  • Аватар комментатора Маргарита Маргарита
    Интересная для меня статья, по жизни приходилось и покупать и продавать квартиры, слава богу, что конфликтов не было, хотя один раз чуть-чуть не попала на развод, женщина, что продала мне квартиру, оказывается не заплатила в строящую организацию за эту недвижимость, оформила эту квартиру на себя, потом продала мне, а сама слиняла куда-то, на тот момент, а это был 2001 год вышел закон, который защищает таких как я, добросовестных граждан, купивших то, не знамо что. Так что все прошло нормально.
    Ответить
    1. Аватар комментатора Лариса Горская Лариса Горская
      Маргарита, спасибо за ваш комментарий)) Хорошо то, что хорошо кончается. Я пока тоже на "разводы" мошенников, к счастью, не попадалась, а вот у знакомых неприятности были..и немалые..
      Ответить
  • Аватар комментатора Эльза Эльза
    Наверное не поверите, но я тот человек, который никогда не сталкивался лично с покупкой/продажей недвижимости, и, надеюсь, не столкнусь. Спасибо за полезную информацию. Никогда не знаешь, что судьба преподнесет, потому неплохо быть информированным по всем возможным вопросам. Еще раз спасибо.
    Ответить
    1. Аватар комментатора Лариса Горская Лариса Горская
      Эльза, Спасибо за комментарий)) Могу сказать только одно - вы поистине счастливый человек))
      Ответить
  • Аватар комментатора Александр Утышев Александр Утышев
    Как быть в случаях, когда появляются лица имеющие право проживания в продаваемой квартире, и как узнать есть ли такие лица?
    Ответить
    1. Аватар комментатора Лариса Горская Лариса Горская
      Александр Утышев, сейчас, по факту, существует только один надежный вариант всё проверить или перепроверить - это через расширенную выписку из ЕГРН.. И если такие лица появляются в момент продажи квартиры, то прежде всего их нужно сверить с выпиской...
      Ответить
  • Аватар комментатора Ирина Ирина
    Лариса спасибо за ценную статью про куплю продажу недвижимости. Да мошенники наживаются на доверии и незнании граждан. Это очень печально
    Ответить
    1. Аватар комментатора Лариса Горская Лариса Горская
      Ирина, спасибо за ваш комментарий)) К счастью, всё таки можно себя обезопасить, зная хотя бы самые распространенные мошеннические схемы..
      Ответить
  • Аватар комментатора Валерий Валерий
    Спасибо за разбор мошенничества в купле/продаже недвижимости. Для меня это сейчас актуально, так как продаю дом, хочу переезжать....
    Ответить
    1. Аватар комментатора Лариса Горская Лариса Горская
      Валерий, желаю чтобы у вас все прошло удачно))
      Ответить
  • Аватар комментатора ВАЛЕНТИНА ВАЛЕНТИНА
    Спасибо за такой интересный рассказ о мошеннических схемах в недвижимости, это всегда была и останется головная боль продавца и покупателя. Потому что изощрению и выдумкам махинаторов можно удивляться, их бы извилины да в нужное русло направить)
    Ответить
    1. Аватар комментатора Лариса Горская Лариса Горская
      ВАЛЕНТИНА, спасибо за комментарий)) Абсолютно с вами согласна, чтобы проворачивать такие гениальные аферы, нужно обладать немалыми извилинами))
      Ответить

Добавить комментарий

Отправить комментарий Отменить

Сообщение